5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　从公募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司(sī)市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销售额(é)，以及过(guò)快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表(bi模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗ǎo)没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上述两(liǎng)家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪(làng)潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公(gōng)司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业(yè)集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思(sī)路的话，或许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个(gè)方(fāng)面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的(de)回(huí)正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存(cún)压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确(què)定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产以及(jí)上(shàng)下(xià)游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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