近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型(xíng)和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来(lái)源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价(jià)格(gé)的(de)变化。基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价格变(biàn)化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资(zī)品类，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元化提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过(g东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗uò)分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投(tóu)资债(zhài)券相(xiāng)对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的(de)影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参(cān)与公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的(de)比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每(měi)年(nián)的(de)现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时(shí)，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分(fēn)红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金(jīn)，在不(bù)进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续经营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在基础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资(zī)价值体(tǐ)现在相对(duì)股债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立的(de)资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合(东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗hé)长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际(jì)环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：北京老旧机动车解体中心 东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗