导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前(qián)建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房(fáng)挂牌量(liàng)突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍(réng)然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子)国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障(zhàng)房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计(jì)算中国(guó)居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的(de)期(qī)房销售，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉租(zū)房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我们估(gū)算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地(dì)的(de)住宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子>

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的(de)家(jiā)庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户(hù)的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模(mó)的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于(yú)人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业(yè)管理，居民(mín)追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于(yú)资金(jīn)，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足(zú)，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)调查的是人(rén)，并不是(shì)针对(duì)住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计(jì)偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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