近(jìn)两年火爆(bào)的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目前已包含(hán)了(le)利(lì)润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因(yīn)素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资产(两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思chǎn)的(de)经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获(huò)得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础(chǔ)设施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基(jī)金(jīn)份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额(é)净值变化的(de)修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之(zhī)上的(de)增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基(jī)金(jīn)价(jià)值面临极大不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应(yīng)该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资者两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级市场价(jià)格和(hé)分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目(mù)的(de)土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察(chá)和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配(pèi)的现(xiàn)金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对(duì)股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资(zī)产的经营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金额(é)预(yù)测。投资(zī)者可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实际(jì)分(fēn)红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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