5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三(sān)年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性产的投资(zī)愈发(fā)有集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产(chǎn)的更新身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的(de)认识(shí)转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及(jí)服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体包括(kuò)公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十(shí)。同时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企(qǐ)受限于(yú)信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性机会(huì)依(yī)然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存(cún)的(de)优(yōu)势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的(de)融资成(chéng)本，优(yōu)质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思(sī)路的话，或(huò)许还(hái)是保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前(qián)途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三(sān)个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚(shèn)至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个(gè)房(fáng)地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：北京老旧机动车解体中心 身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性