近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金(jīn)额(é)占可供(gōng)分配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设(shè)施(shī)证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度(dù)来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制(几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了zhì)分红要(yào)求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回(huí)报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险的(de)前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格(gé)波(bō)动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券(quàn)回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作是对分(fēn)红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的(de)，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不(bù)再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的(de)剩(shèng)余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的(de)运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了标中(zhōng)，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了企业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市(shì)场(chǎng)独(dú)立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的(de)资(zī)产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收(shōu)益率的(de)高(gāo)低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资(zī)产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分红(hóng)交易(yì)带(dài)来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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