OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此(cǐ)前(qián)几日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相关负(fù)责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江(jiāng)光大园R一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克EIT近(jìn)期市(shì)场波(bō)动较(jiào)大(dà)，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内外价(jià)值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌(diē)幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大(dà)园项目出租(zū)率有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项目(mù)又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场(chǎng)价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业(yè)内人士(shì)分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规(guī)避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得(dé)到一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等(děng)多重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断(duàn)价格是不(bù)是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士(shì)表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品年(nián)内二(èr)级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收益率高的(de)产品(pǐn)具备一(yī)定的(de)投(tóu)资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复(fù)苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金(jīn)流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调(diào)至得(dé)这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是(shì)落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园项目出租(zū)率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召(zhào)开的业绩(jì)说(shuō)明会(huì)中管理人就相关事项进行了解(jiě)释(shì)说(shuō)明(míng)，市场信(xìn)心得到了一定提(tí)振，二(èr)级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下的扩(kuò)募(mù)说明会上，运(yùn)营团(tuán)队(duì)表示了(le)对张江光大园项目(mù)的信(xìn)心，预(yù)计签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到仅过了(le)不到三周的(de)时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引(yǐn)起了(le)市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实(shí)始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库(kù)科技消息(xī)的第一时(shí)间(jiān)即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人工智能(néng)、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实(shí)际(jì)租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给(gěi)了我们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积(jī)在短期内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有(yǒu)的同(tóng)区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目一季度末也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么(me)多储备租户(一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克hù)，之前的空置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都(dōu)坚持(chí)以市场化运营(yíng)为(wèi)导(dǎo)向，历(lì)史运(yùn)营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换租都属(shǔ)于正常情(qíng)况(kuàng)，而这(zhè)次(cì)项目的(de)大租户退租正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点，目(mù)前市(shì)场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到及(jí)时(shí)修复后，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定的(de)资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平(píng)层(céng)，楼的成(chéng)新度高一(yī)些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张江光(guāng)大园(yuán)单层以一(yī)千平的(de)面积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也(yě)会(huì)根(gēn)据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后，新老资(zī)产的管理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后续(xù)我(wǒ)们(men)在资源共享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述(shù)负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还(hái)有一些其(qí)他(tā)在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要(yào)的一步(bù)，眼下我们(men)可(kě)能面临了一些突发情况需(xū)要解(jiě)决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十(shí)年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能(néng)算是(shì)一个非常小的(de)插(chā)曲。我们有信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化解当前(qián)突发事件的(de)所有负面影响，维(wéi)持(chí)预期和市场的信心。”

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