文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别(bié)建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的(de)？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分(fēn)期(qī)支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度(dù)，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì感康可以连续吃几天，感康连续吃几天为宜)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代(dài)在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有(yǒu)着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快(kuài)自(zì)身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的(de)订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自(zì)己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核(hé)心的住房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模(mó)式推(tuī)动了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全(quán)的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在(zài)预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银行开设(shè)的(de)信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需(xū)求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资(zī)金(jīn)和(hé)开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了(le)房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的房屋(wū)预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多(duō)年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及(jí)其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，<感康可以连续吃几天，感康连续吃几天为宜/strong>2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市(shì)值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场(chǎng)发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机(jī)制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金感康可以连续吃几天，感康连续吃几天为宜，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由于任何(hé)原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在(zài)支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的(de)方式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发(fā)商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的(de)支(zhī)持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环(huán)节(jié)，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金(jīn)监管机构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。