OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日(rì)的下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步启动(dòng)了应急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大，但其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技的(de)事件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格(gé)有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累(lèi)计(jì)涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业(yè)园区基(jī)础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露(lù)张江光大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人(rén)士分(fēn)析(xī)称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资(zī)金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市场价格下(xià)跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释放，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高(gāo)的(de)产品具备一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资(zī)者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着(zhe)经(jīng)济(jì)复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募(mù)基金(jīn)执(zhí)行董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最(zuì)终能顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前(qián)期(qī)本身园区(qū)类资产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会(huì)最(zuì)终解(jiě)决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随(suí)后召开的业绩说明会(huì)中管理人(rén)就相关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信心得到(dào)了(le)一定提振，二级市场价(jià)格(gé)表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和(hé)线下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运营团(tuán)队(duì)表(biǎo)示(shì)了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目(mù)出租(zū)率将得到(dào)回升(shēng)。没想到仅过(guò)了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突(tū)然(rán)确(què)实(shí)始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息(xī)的第(dì)一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进行(xíng)了沟通和(hé)核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视(shì)，据悉(xī)新(xīn)区国(guó)资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人(rén)介绍说，目前储备租(zū)户(hù)还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航(háng)天产业(yè)、信(xìn)息技(jì)术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市(shì)场负责的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大(dà)园(yuán)项目一季度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益(yì)人有那么多储备租户(hù)，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历(lì)史(shǐ)运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入(rù)了一(yī)些储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独(dú)栋形态的物(wù)业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一些其他(tā)在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资(zī)产上市(shì)平台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源(yuán)。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它(tā)未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第(dì)一步(bù)，也是(shì自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查)至关重要的(de)一步，眼下我们可能(néng)面临(lín)了(le)一些(xiē)突发情况需(xū)要解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设发展过(guò)程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只(zhǐ)能(néng)算是一(yī)个(gè)非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的(de)所有负面影响，维(wéi)持预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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