OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日(rì)的下(xià)跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉(lā)升(shēng)，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技的事(shì)件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价(jià)格出(chū)现波(bō)动。”一位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资(zī)金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪(xù)面等多(duō)重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位(wèi)业(yè)内人士表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基(jī)金执行董事高如星(xīng)对(duì)此表(biǎo)示，若张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区(qū)最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流(liú)没有(yǒu)造成(chéng)大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么(me)深，加上(shàng)前期本(běn)身园(yuán)区类资产就回调(diào)不少了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目出租率下(xià)降事(shì)项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明(míng)会(huì)中管理人(rén)就(jiù)相关(guān)事项进(jìn)行了解释说(shuō)明(míng)，市场信(xìn)心得到(dào)了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上(shàng)和(hé)线下(xià)的(de)扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营(yíng)团队表示了对张江光大(dà)园项目的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出(chū)租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路(lù)又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视(shì)，据悉(xī)新(xīn)区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度关(guān山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤)注。

　　当谈及(jí)储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租(zū)户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信(xìn)息(xī)技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向储备转化为实际(jì)租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽快(山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤kuài)锁定一(yī)些重要租户。虽(suī)然收了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本(běn)着对首批扩募、对(duì)市场负(fù)责(zé)的态(tài)度(dù)，我们肯定要(yào)全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的(de)张江光大(dà)园(yuán)项目一(yī)季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益人有那么(me)多(duō)储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人(rén)解释，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持(chí)以市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换租都(dōu)属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活(huó)跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得(dé)到及时(shí)修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的成新度高一(yī)些(xiē)，单(dān)价也(yě)贵一些(xiē)，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园单层(céng)以一(yī)千平的(de)面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也(yě)会根据自(zì)身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都变成了(le)一(yī)家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能(néng)更加充(chōng)分(fēn)发挥(huī)协同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关负(fù)责(zé)人表示，张江集(jí)团和张江高科(kē)目前(qián)在管资产(chǎn)约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目(mù)标(biāo)的坚实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它(tā)未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些(xiē)突发情况需(xū)要解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排(pái)除(chú)万难，尽一(yī)切(qiè)可(kě)能化解(jiě)当前突(tū)发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维持(chí)预期(qī)和市(shì)场(chǎng)的信心(xīn)。”

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