导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无(wú)法直(zhí)接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅(zhái)的测算(suàn)思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。虎眼石怎么辨别真假，虎眼石什么人不能戴>

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住(zhù)宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们(men)利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算(suàn)得到(dào)中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、虎眼石怎么辨别真假，虎眼石什么人不能戴ong>城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下(xià)降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的(de)新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房、购(gòu)买经济(jì)适用(yòng)房和(hé)其他分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比势(shì)必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

虎眼石怎么辨别真假，虎眼石什么人不能戴　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分(fēn)化不单(dān)局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间(jiān)的(de)差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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