OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前几日(rì)的(de)下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人(rén)将继续密(mì)切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应急预(yù)案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本(běn)上影响其内(nèi)外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目前(qián)上市(shì)的(de)8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度(dù)下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场价(jià)格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原因，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响其内外价(jià)值。

　　他也(yě)上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个同时表示，目前(qián)随着二级(jí)市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本(běn)面、情绪面(miàn)等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断(duàn)价格是(shì)不是已(yǐ)经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平稳过度对(duì)经营现金流没(méi)有造成大的(de)影响，“事件性利空(kōng)下调(diào)至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还(hái)是落(luò)到租(zū)金(jīn)收入受(shòu)不受(shòu)影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润(rùn)大(dà)厦的(de)重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极(jí)做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说明会(huì)中管理人就相关事项进行(xíng)了(le)解释说(shuō)明(míng)，市(shì)场信心得到了(le)一定(dìng)提振，二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说(shuō)明(míng)会(huì)上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园(yuán)项目的(de)信(xìn)心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得(dé)到回(huí)升。没想到仅过了不(bù)到(dào)三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责(zé)人(rén)坦言，事发突然(rán)确(què)实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提(tí)前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备(bèi)租户(hù)情(qíng)况，相关负责人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是比较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面(miàn)积超过(guò)了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证金给了我们(men)一些(xiē)空间，但本着对(duì)首批扩募、对市(shì)场负(fù)责的态度，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛(sài)跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域的(de)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季(jì)度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的(de)空置率为何未上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负(fù)责人(rén)解释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的(de)大(dà)租户退租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作(zuò)了一(yī)定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租户的(de)分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大厦(shà)多是(shì)两千多平(píng)的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大园(yuán)单(dān)层以(yǐ)一(yī)千平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的物(wù)业。租(zū)户自身也(yě)会有诉(sù)求(qiú)，也(yě)会根据自(zì)身需求和预算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后续(xù)我们在(zài)资源(yuán)共享和(hé)联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和(hé)张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他(tā)在开发的(de)储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储备资(zī)源(yuán)。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现基(jī)金扩容(róng)的第(dì)一步，也是至(zhì)关重要(yào)的一步(bù)，眼下我们(men)可(kě)能面临(lín)了一些突发情况需(xū)要解(jiě)决，但是这和我们(men)在张江科学城这三十年(nián)建设(shè)发展过程中(zhōng)所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有(yǒu)信(xìn)心排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能(néng)化解当前突(tū)发(fā)事(shì)件的所有负(fù)面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市(shì)场的信(xìn)心。”

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