OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业(yè)园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度(dù)下(xià)跌(diē)，8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一位业(yè)内(nèi)人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场(chǎng)内资金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二(èr)级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会(huì)受到基本(běn)面(miàn)、情(qíng)绪面(miàn)等(děng)多重因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格是不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得这么(me)急、这么深(shēn)，加上(shàng)前(qián)期(qī)本(běn)身园(yuán)区类(lèi)资产就(jiù)回调不少了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑(kēng)。”不(bù)过，他也(yě)强调(diào)，最终还(hái)是落到(dào)租金收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多(duō)大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中披露的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园项目出(chū)租率下降事项，一(yī)度(dù)二级市场价(jià)格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明(míng)会(huì)中(zhōng)管理人(rén)就相关事项(xiàng)进(jìn)行了(le)解释说明，市场信心得到了全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制-height: 24px;'>全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制一定提振(zhèn)，二级市(shì)场价(jià)格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下(xià)的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判(pàn)中的储备(bèi)租户(hù)正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相(xiāng)关负责人(rén)坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应(yīng)急预案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为(wèi)实际租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给(gěi)了(le)我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对(duì)市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面(miàn)积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的(de)张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多(duō)储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一(yī)直以来(lái)都坚持(chí)以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租(zū)户的(de)调租和换租都属于(yú)正常(cháng)情(qíng)况，而(ér)这次项(xiàng)目的(de)大(dà)租(zū)户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看(kàn)到出租(zū)率下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平(píng)等方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园(yuán)单(dān)层以一千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求(qiú)和(hé)预算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的(de)管理人(rén)都变成了一家(jiā)，后(hòu)续(xù)我(wǒ)们在资(zī)源(yuán)共享和(hé)联合(hé)营销方面(miàn)能(néng)更加充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可(kě)以做得更好。”上述(shù)负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江集团和(hé)张江高(gāo)科目前(qián)在(zài)管资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开(kāi)发的储备(bèi)项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空间(jiān)资产上市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台(tái)和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们(men)实现(xiàn)基金扩(kuò)容(róng)的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一(yī)些突发情(qíng)况需要(yào)解决(jué)，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设(shè)发展过程(chéng)中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽一切可能(néng)化(huà)解当前突发事件的(de)所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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