文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从大(dà)开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入(rù)了(le)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度(dù)在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能(néng)化(huà)解这(zhè)个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过(guò)大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进(jìn)一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物(wù)分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地(dì)实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及(jí)其产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批(pī)发、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固定资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比超过三分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与(yǔ)股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开(kāi)发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的(de)资金，在房企(qǐ)各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预(yù)付(fù)款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式(shì)发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商(shāng)品房(fáng)提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一(yī)定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件(jiàn)返还(hái)，最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可(kě)购买期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不(bù)能购买，定金按(àn)照(zhào)德(dé)国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付(fù)房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前(qián)，买卖双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款也受该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字ng>2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以及(jí)订(dìng)金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工(gōng)程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期(qī)结(jié)束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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