导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国(guó)城镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀(huái)疑(yí)，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外(wài)的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三(sān)点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意(yì)味着(zhe)中国(guó)城镇化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流(liú)动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的一个立一个羽念什么字住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大(dà)等问题(tí)，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足(zú)现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继(jì)续延(yán)续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸引着人(rén)口流(liú)入(rù)。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一(yī)步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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