5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方国企央(yāng)企获(huò)得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地(dì)产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一(yī)季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断(duàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一(yī)二(èr)线城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产(c苏州区号是多少hǎn)业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的(de)。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公(gōn苏州区号是多少g)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其布(bù)局(jú)的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收(shōu)入(rù)利润规模大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业绩势(shì)头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然(rán)在前(qián)十(shí)中，这也(yě)是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)融(róng)资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也(yě)是更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资(zī)产会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维度看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带(dài)来(lái)估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资产的(de)质(zhì)量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化(huà)，要(yào)关(guān)注将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续(xù)提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售业(yè)绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个别(bié)城市四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市(shì)苏州区号是多少场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的(de)企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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