5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方的持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分别(bié)为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投(tóu)资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资(zī)机(jī)会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还(hái)需要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机(jī)会(huì)，机会(huì)在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就(j彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方iù)是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及(jí)服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的(de)上(shàng)银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续(xù)第(dì)三个(gè)季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中(z彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方hōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额(é)持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的(de)驱(qū)动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的(de)资(zī)金面(miàn)压力，可能(néng)会(huì)出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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