饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构存在利(lì)用(yòng)房源客源优势收取过(guò)高(gāo)费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交(jiāo)易(yì)当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严(yán)格实行(xíng)明(míng)码标(biāo)价等(děng)十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调(diào)控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到(dào)中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民(mín)来(lái)说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对(duì)称等(děng)问(wèn)题，将非必要的(de)收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交(jiāo)易(yì)过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内的相关市(shì)场交易行为及(jí)其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来(lái)对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对(duì)房地产经纪(jì)服(fú)务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费上(shàng)，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关(guān)于房地产中介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据(jù)这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可(kě)在(zài)规定的(de)收费(fèi)标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门(mén)当(dāng)前并未明确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明码标价(jià)即(jí)可(kě)。而房地产经纪(jì)服务(wù)机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工资标(biāo)准，综合(hé)计算出合(hé)适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端(duān)等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得(dé)混(hùn)合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延(yán)伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向(xiàng)交易当事(shì)人(rén)出具(jù)收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事(shì)人签(qiān)字确(què)认母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场平(píng)均水平的房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门(mén)将会同市场(chǎng)监管等部(bù)门采取约谈(tán)等综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监管部门会同(tóng)有关(guān)部门(mén)依(yī)法查处不按规(guī)定明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的(de)行为。对房地(dì)产经纪机构相关(guān)违法违规(guī)信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行分档定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīn母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸g)纪服(fú)务(wù)费用，主要(yào)还是(shì)规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当前两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来(lái)如何具体认定其中的细则(zé)，还(hái)需要看(kàn)各城市(shì)落(luò)地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务(wù)领域(yù)的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很(hěn)多房源(yuán)在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高(gāo)的要(yào)求(qiú)。”

　　58安(ān)居(jū)客(kè)研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部(bù)分购房(fáng)者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分(fēn)费(fèi)用(yòng)也可能(néng)通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房者单边(biān)收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东往往会将其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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