文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机(jī)取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解这个(gè)难题，让房(fáng)地(dì)产回(huí)归实(shí)体经济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年(李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化(huà)配(pèi)套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划(huà)经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整形(xíng)成契(qì)合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一(yī)次(cì)性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国(guó)内地(dì)城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区(qū)面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债(zhài)房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来全国并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二(èr)是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付(fù)后通过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一(yī)名(míng)律(lǜ)师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容(róng)确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须(xū)经过(guò)房产公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日(rì)本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包括民(mín)营企业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立(lì)开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资(zī)金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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