文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期(qī)房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是(shì)根据开(kāi)发(fā)商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完(wán)全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严(yán)格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些保障措施(shī)，一(yī)定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实(shí)现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业(yè)直觉和(hé)多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决(jué)了(le)核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的(de)信托(tuō)账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和供给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等(děng)城(chéng)市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目(mù)的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道(dào)业务(wù)，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市(shì)场发育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和(hé)购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放方，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银(yín)行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例(lì)为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方(fāng)式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证(zhèng)后(hòu)，开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全(quán)部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零(líng)首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付(fù)，具(jù)体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而(ér)异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约需返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房(fáng)屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发(fā酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗)商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付(fù)环(huán)节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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