万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全(quán)国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金(jīn)额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页(y日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕è)面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权(quán)利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付(fù)剩余价款的(de)，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子(zi)均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高的(de)国民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时(shí)有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了(le)中赫(hè)集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕 alt="北京房圈大消息！顶级富豪，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184210302.png">

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的(de)目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)，总日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么(me)又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如何能(néng)独善(shàn)其身(shēn)？

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