近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营R却的部首叫什么名称拼音，卩是什么偏旁怎么念EITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金(jīn)额(é)比例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人对(duì)此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的(de)综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特却的部首叫什么名称拼音，卩是什么偏旁怎么念(tè)点。二(èr)级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资(zī)产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二级(jí)市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的(de)影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和(hé)债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力(lì)的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持(chí)续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而(ér)形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了(le)投资本(běn)金，在(zài)不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募的情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产品分红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收(shōu)益(yì)率的(de)高低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的资产更(gèng)多关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益(yì)主要来(lái)自(zì)底层资产的(de)经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带来(lái)的短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集材料(liào)中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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