文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能(néng)实(shí)现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神(shén)、有助于(yú)保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商(shāng)在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可(kě)以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严(yán)格的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要(yào)配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在(zài)当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金(jīn)实力才能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新(xīn)的(de)方式(shì)，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于(yú)商品流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块地盘(pán)后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等(děng)能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全(quán)透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基(大学老师最怕什么部门举报jī)础等城市(shì)化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多(duō)项文(wén)件，大(dà)力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发商(shā大学老师最怕什么部门举报ng)以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发(fā)达(dá)国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的(de)上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链特(tè)别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的(de)资(zī)金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工期(qī)支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目而(ér)异(yì)。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完(wán)工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(f大学老师最怕什么部门举报ù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入(rù)开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书向金融机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银(yín)行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的(de)第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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