万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到(dào)舆论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了(le)收回(huí)钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没(méi)你想象的那么简单。

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　　富人被精准收割？粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达(dá)北(běi)分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道(dào)证(zhèng)实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在(zài)还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确(què)实(shí)已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还(hái)是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

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　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下(xià)子(zi)公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时(shí)间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利(l粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思ì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不过(guò)在实控人都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如何能(néng)独善其身(shēn)？

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