5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局(jú)。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射(shè)到(dào)二级(jí)市(shì)场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来(lái)分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期(qī)的行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了(le)一(yī)些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人(rén)均住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司(sī)月内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们(men)分(fēn)别是(shì)上(shàng)实(shí)发展投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机(jī)构都有(yǒu)对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一(yī)季度(dù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，知名(míng)私募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在(zài)前(qián)十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续(xù)第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前(qián)中特(tè)估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发(fā)展的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会(huì)依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务(wù)关系等问题，市场对(duì)民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观(guān)地(dì)去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一(yī)个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极(jí)个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁，到六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的(de)压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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