文(wén)：任(rèn)泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没(méi)实力(lì)的别(bié)建了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道(dào)世界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国(guó)家存在(zài)预(yù)售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套(tào)房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一(yī)定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商(shāng)业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支(zhī)持当期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发(fā)展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的(de)需(xū)求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居(jū)民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独(dú)到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资(zī)金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决(jué)了(le)核心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应(yīng)求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了(le)对(duì)于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化(huà)配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面(miàn)临商品房的(de)需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时(shí)间周期长的(de)两大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售(shòu山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤)制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的(de)开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的(de)资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金额(é)分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业从(cóng)无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉(lā)动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉(lā)动的(de)投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权(quán)力，但依(yī)旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照(zhào)项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过(guò)这些方式(shì)套取的(de)资(zī)金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际(j山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤ì)经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的(de)保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方数(shù)据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而开发商在(zài)房屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的(de)资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检验验收(shōu)后(hòu)才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预(yù)售(shòu)资(zī)金监管极为严(yán)格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师(shī)将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发(fā)商，即(jí)资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本(běn)期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤(fāng)面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银(yín)行专(zhuān)门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基(jī)完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护机(jī)制，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银(yín)行(xíng)的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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