文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能(néng)实现房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国(guó)外(wài)什么(me)情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般(bān)有严格(gé)的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的(de)专(zhuān)项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好>

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未(wèi)推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租(zū)是(古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好shì)中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发(fā)展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售商品房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持(chí)国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济(jì)下(xià)的福(fú)利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿到了(le)全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售的(de)最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段(duàn)的(de)资(zī)金(jīn)需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的《中国(guó)住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发(fā)企业(yè)预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的(de)预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的(de)？实际(jì)上，在(zài)过(guò)去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金(jīn)方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取按工期(qī)支(zhī)付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)负责(zé)相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的(de)部(bù)分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在(zài)确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持(chí)力(lì)度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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