5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先(xiān)在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地(dì)集团(tuán)退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射(shè)到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有近(jìn)10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快上(shàng)行的(de)房价，因而(ér)行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去81的算术平方根是多少，81的算术平方根计算过程，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日成交量(liàng)明(míng)显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩(jì)数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募(mù)的上银(yín)基(jī)金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其(qí)第(dì)一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司(sī)后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第(dì)一季度(dù)十大流通股股81的算术平方根是多少，81的算术平方根计算过程东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出(chū)的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的(de)盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官(guān)方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要(yào)客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市(shì)场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其(qí)上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比81的算术平方根是多少，81的算术平方根计算过程想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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