近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市(shì雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗)场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市场价(jià)格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额(é)进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资(zī)者(zhě)长期投资(zī)的(de)信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层(céng)资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特(tè)许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)分(fēn)红包括了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收益(yì)。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REI雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗Ts在(zài)发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额(é)预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露(lù)预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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