OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几(jǐ)日的下跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设(shè)施(shī)资产张润大(dà)厦(shà康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里)的重要(yào)承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负(fù)责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租(zū)户(hù)，积极应(yī康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里ng)对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日二级市(shì)场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日(rì)上市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平(píng)均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大(dà)园项目出租(zū)率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一(yī)位业(yè)内人(rén)士分析(xī)称。

　　不(bù)过(guò)，在(zài)上述(shù)人士看来，尽管出于风险规(guī)避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年(nián)内二级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的(de)产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济(jì)复(fù)苏(sū)的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如(rú)星(xīng)对(duì)此表示，若(ruò)张江园(yuán)区最(zuì)终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这么急、这么(me)深，加上前(qián)期本(běn)身园(yuán)区类(lèi)资(zī)产就(jiù)回调(diào)不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落(luò)到租金收(shōu)入受不(bù)受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续(xù)密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价格出现回(huí)落。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解(jiě)释说明(míng)，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的(de)扩(kuò)募说明(míng)会(huì)上，运营团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项目的(de)信心，预计签署意(yì)向书和合同(tóng)谈(tán)判中的(de)储(chǔ)备(bèi)租户正(zhèng)常转化后，项目出(chū)租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的(de)时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之(zhī)路又(yòu)迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人坦言，事(shì)发突然(rán)确(què)实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息(xī)的(de)第一时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和(hé)核实工作，并同(tóng)步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户(hù)情况，相关负(fù)责人介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募、对市(shì)场负责的态(tài)度，我们肯定要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持(chí)有的同(tóng)区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人(rén)有那么(me)多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化(huà)运(yùn)营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这次(cì)项(xiàng)目(mù)的大租户(hù)退租正好发生(shēng)在市场活跃度(dù)的(de)短期(qī)低点，目康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在看到(dào)出租(zū)率下滑情况没有(yǒu)得到及时(shí)修(xiū)复(fù)后，张江这(zhè)边也(yě)作了一(yī)定(dìng)的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给(gěi)租户的(de)分隔(gé)空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一(yī)些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求(qiú)和预算挑选区(qū)域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续(xù)我们在资源共(gòng)享和联合营(yíng)销方(fāng)面能更(gèng)加充分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责(zé)人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和(hé)张(zhāng)江高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一些(xiē)其他在开发(fā)的储备(bèi)项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业空间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基(jī)金扩容的(de)第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临了一些突(tū)发情况需要(yào)解(jiě)决，但(dàn)是这和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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