饱受争议(yì)的二手房交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服务收费、严格实(shí)行明(míng)码标价等十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市二手房(fáng)交易(yì)占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡(dù)到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额(é)不(bù)低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房交易成(chéng)本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将(jiāng)非必(bì)要的(de)收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内的(de)相关市场交易(yì)行(xíng)为及其(qí)主体进行规范(fàn)和秩序(xù)整(zhěng)顿，是(shì)房(fáng)地产市场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相关部(bù)门主要监(春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句jiān)管的重(zhòng)点，将是对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易(yì)双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计(jì)委建设部下(xià)发(fā)的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当(dāng)前北(běi)京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中(zhōng)介春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费(fèi)多少由各中介机构(gòu)自(zì)行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部门(mén)当(dāng)前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进行(xíng)明(míng)码标(biāo)价(jià)即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具(jù)体收(shōu)取(qǔ)过程中(zhōng)，会结(jié)合房(fáng)屋价值及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服(fú)务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交易当事(shì)人(rén)出具收(shōu)费(fèi)清单(dān)，列(liè)明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市(shì)场平(píng)均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合(hé)措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市(shì)场监管部门会同有关(guān)部门依法查处不(bù)按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收费等违(wéi)反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关(guān)违法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非(fēi春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句)规(guī)定，未来(lái)如何(hé)具(jù)体(tǐ)认定其中(zhōng)的(de)细则，还需要(yào)看各城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利(lì)于(yú)行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押(yā)、不同(tóng)税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热(rè)点城市的(de)二手房(fáng)交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现中介费及(jí)税费均(jūn)由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费(fèi)用也可能(néng)通过(guò)转嫁(jià)的(de)方式(shì)，在房(fáng)价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁(jià)给(gěi)下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其(qí)支(zhī)配地(dì)位，在(zài)原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的(de)基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)购房者，这实(shí)际上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了房价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不仅有利(lì)于(yú)提高交易中(zhōng)操作的(de)透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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