一线城市，也不端着了。

　　昨天，深圳取(qǔ)消(xiāo)二手房指导价的(de)消息在房(fáng)产圈刷屏(píng)了。

　　这条消息为(wèi)什么这么(me)重要？首先二手房指(zhǐ)导价(jià)被(bèi)称为“核弹级”政(zhèng)策，其次深圳几乎(hū)是(shì)最后一个(gè)还在“认真(zhēn)”实(shí)施这条政策的城市，最后(hòu)深圳是房价(jià)前三的核心城市。所以，深圳的一举一(yī)动都具有风向标(biāo)意义。

　　有(yǒu)分析人(rén)士指出(chū)，深圳二手房(fáng)指(zhǐ)导价如(rú)果取(qǔ)消，首(shǒu)先有利于深圳二手房回暖，然后二手房回暖有利于(yú)深圳楼市(shì)总(zǒng)体(tǐ)回暖，最后深圳(zhèn)楼市回暖有利于全国楼(lóu)市(shì)回暖(nuǎn)....

　　看吧，这妥妥(tuǒ)的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深(shēn)圳疯(fēng)传(chuán)“二(èr)手房(fáng)指导价”正式结束。传言称：二手房贷(dài)款不(bù)按官方参(cān)考(kǎo)价(jià)（指(zhǐ)导价），银行核定房价以网签(qiān)备(bèi)案价和评(píng)估(gū)价(jià)孰(shú)低为(wèi)准(zhǔn)。

　　自此，参考价真正变成了“参(cān)考价(jià)”。

　　目(mù)前没有看到官方文件(jiàn)。据证券时报21日消(xiāo)息，目前深圳多(duō)家大行表示“尚未接(jiē)到正式通知，目前(qián)仍按参(cān)考价办理按揭”。所以还(hái)需要持续的关注。

　　易居研究院研(yán)究总监严跃进(jìn)认为，本次政(zhèng)策大(dà)概率为真，更多体现为银(yín)行(xíng)贷款等(děng)领域按照新的规(guī)则(zé)进(jìn)行，但不会出台正式文(wén)件(jiàn)。

　　有(yǒu)时候，有些(xiē)事情(qíng)，是不用(yòng)发(fā)文件的。毕竟可以(yǐ)“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房(fáng)指导价(jià)横空(kōng)出(chū)世。当时，深(shēn)圳(zhèn)一口气公布了全市3595个小区的参考价，很多南山、福田(tián)、宝(bǎo)安中心区(qū)的(de)高价盘，直接按(àn)照当时的市场价(jià)打(dǎ)了5折、6折来(lái)“指导”，银(yín)行只能(néng)按照指(zhǐ)导价来计算首付、发放贷款。

　　当时(shí)大家还不觉得厉害，但经(jīng)历了这两(liǎng)年的痛苦，才深知为啥叫做(zuò)——“核(hé)弹级(jí)”。

　　举个例(lì)子，市场价1000万(wàn)的房子，如果不“指(zhǐ)导”，可以(yǐ)首(shǒu)付3成即300万；如(rú)果指导价打七折即700万(wàn)，那(nà)么首付3成210万，加上需(xū)要全款支付的部分，实际首付去到了(le)510万，相当于首付5成了（多给210万首(shǒu)付）。这直接让(ràng)大(dà)批量买家(jiā)，失去了购房能(néng)力，相当于强势“降杠杆”。

　　自(zì)深圳推(tuī)行二(èr)手房(fáng)参考价以(yǐ)后，东莞、宁波、成都、三亚、西安、合肥(féi)、广(guǎng)州(zhōu)等10多个城市陆续跟进。事实也确实证明了，这条政策的“核(hé)弹”级别。

　　到(dào)了2021年(nián)10月(yuè)，根据安居(jū)客(kè)的统计，实施二手(shǒu)房指导价的10个(gè)城市(shì)，有8个挂(guà)牌价降了。

　　2022年(nián)受到疫情(qíng)的影响(xiǎng)，二(èr)手(shǒu)房更(gèng)是(shì)惨不忍睹。以2022年12月数据为例，全国70个大中城市房价只有6个同比上涨，其他(tā)的泥沙俱下。

　　2

　　深(shēn)圳，有人付出了沉重代价

　　据深(shēn)圳乐有(yǒu)家研究中心数据显示(shì)：成(chéng)交(jiāo)量上，二手房指导(dǎo)价出台(tái)当年(nián)，深圳二(èr)手住宅成交量同比(bǐ)下滑57％。2022年继续(xù)腰斩，成交量同(tóng)比下滑(huá)47％，全年成(chéng)交量(liàng)仅2.2万套，创近二十(shí)年最低记录(lù)，相(xiāng)较2020市场高峰缩水(shuǐ)近八成(chéng)。

　　价格方面，与二(èr)手(shǒu)房指导价发布当月相比(bǐ)，如今二(èr)手房挂牌价(jià)低于及接近(jìn)参考价的房源占(zhàn)比大幅增加。2023年一季度，深圳(zhèn)各区二手房成交TOP10小(xiǎo)区(qū)中，过半成(chéng)交价低于参考价。

　　只有真实经历其中的人(rén)，才(cái)能(néng)深切的感知其威力。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的新闻不绝于耳。

　　据说(shuō)一位码(mǎ)农(nóng)三年前高杠杆买了2套华润城，月供12万，最终亏损(sǔn)1000万破产。据媒(méi)体(tǐ)推测(cè)，如果案例属实(shí)，买(mǎi)家的实际购房成本(běn)高达20万/平，目前(qián)价格跌至14万(wàn)/平，叠加这三年的(de)房贷和(hé)持有成本，差不(bù)多亏损(sǔn)超(chāo)千万。

　　深圳一(yī)大批(pī)人这(zhè)两(liǎng)年(nián)感受到(dào)了太多“心酸”。二(èr)手房成交(jiāo)量创(chuàng)下多年新(xīn)低，学区房神话(huà)不再，房产中介(jiè)的日子(zi)难过，投资(zī)客挥泪(lèi)斩仓....

　　在(zài)稳楼市(shì)的基调(diào)下，2022年以来，实(shí)施(shī)了二手房指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)的城市陆陆续续低(dī)调退出，目前只有(yǒu)深(shēn)圳还是(shì)最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意(yì)义明显

　　最近一线(xiàn)城市也不端(duān)着(zhe)了。

　　近日(rì)，北京在房(fáng)山区试点多子女家庭和职住平(píng)衡家庭购房支持(chí)政(zhèng)策。上海(hǎi)也(yě)考虑予以多孩家庭在新房计分制度政策上的支持。

　　从最新公布的3月份70个大中城市商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)价(jià)格变动情况(kuàng)来看，广州、深圳(zhèn)的新房、二(èr)手房价格仍然(rán)是同比去年(nián)依然是下降的。

　　北(běi)京、上(shàng)海已经同比增长(zhǎng)了，其他二线城市如杭州、成都(dōu)、南京、合(hé)肥(féi)等城市价格都(dōu)是同比上涨的。

　　广(guǎng)州、深圳(zhèn)能不急吗？

　　事实上，上面可能更急。3月份(fèn)，两部门联合(hé)发文，全面推(tuī)动二手房“带押过(guò)户(hù)”全国实施(shī)，这是一条被(bèi)广泛好评(píng)的新政。对于激(jī)活二手房交(jiāo)易(yì)，具(jù)有(yǒu)定海神(shén)针般(bān)的作用(yòng)。

　　住建(jiàn)部部长(zhǎng)倪虹近日更是(shì)指出：建筑业、房地产企(qǐ)业要发挥(huī)国(guó)民(mín)经济“顶梁柱”“压舱(cāng)石”作用。回归到常识(shí)，从字面理解一下这两(liǎng)个(gè)词，意思就(jiù)是——顶梁柱如果不行了(le)，上面不(bù)就塌了(le)嘛？压(yā)舱石如果(guǒ)压不(bù)住(zhù)，小船不就(jiù)翻了？我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意

　　也许，今年扶持楼市的政(zhèng)策，还有一大波正在路(lù)上...

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