5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布(bù)局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到(dào)二级(jí)市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一(yī)去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而行业(yè)高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的(de)基本面来看，上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各(gè)类机(jī)构都有(yǒu)对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局(jú)在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季(jì)报(bào)交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法)两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的(de)净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(x四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法iāo)售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在(zài)，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其主要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库存的(de)优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表现出较低(dī)的融(róng)资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的(de)业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要(yào)集(jí)中在核心城市(shì)，投(tóu)资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着(zhe)一些不(bù)确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其(qí)上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多(duō)，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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