文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足(zú)一个(gè)月时间(jiān)，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代(dài)步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完(wán)首(shǒu)付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而是根(gēn)据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持(chí)当期三好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的(de)专项研(yán)究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外(wài)一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售(shòu)前(qián)，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要(yào)证明自身有(yǒu)资(zī)金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律(lǜ)师行在(zài)银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将(jiāng)成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的(de)需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发(fā)时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契(qì)合中国内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程为：房地(dì)产开(kāi)发(fā)商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进步，数(shù)十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地(dì)产也(yě)成为拉动中国(guó)内地(dì)经济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)占固(gù)定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融(róng)资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银(yín)行的按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是两个(gè)独(dú)立的(de)合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者的预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗实是，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般(bān)设(shè)有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者(zhě)提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除(chú)定金或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)交付时需(xū)取(qǔ)得(dé)由政府(fǔ)相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)前，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设(shè)计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对(duì)购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可(kě)预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一的(de)选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了(le)统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月供在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存入银(yín)行专门(mén)的项目资(zī)金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括(kuò)民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门(mén)直接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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