饱受争议(yì)的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房(fáng)地(dì)产经纪服务的(de)意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在(zài)利用房源客(kè)源优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格(gé)实行(xíng)明码标(biāo)价等十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依(yī)赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发小舞去掉所有衣服是什么样子的商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居(jū)民(mín)来说属于金额不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由(yóu)于二(èr)手房交易成本较(jiào)高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但(dàn)很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交易过(guò)程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市(shì)场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关(guān)部门主要(yào)监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城(chéng)市，二(èr)手房屋交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金(jīn)额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提(tí)及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构要合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共(gòng)同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文(wén)），其中第六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的(de)规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的(de)收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房(fáng)中(zhōng)介小舞去掉所有衣服是什么样子的费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放(fàng)权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用(yòng)过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前(qián)并(bìng)未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服务过(guò)程(chéng)中对收费(fèi)标准进(jìn)行明码标价即(jí)可。而房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)机构(gòu)在(zài)具(jù)体收取过程中，会结合(hé)房(fáng)屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分别(bié)明确服务项目和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出具收费清(qīng)单(dān)，列明(míng)收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等(děng)违反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳入国家企业信(xìn)用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的(de)原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合理降低(dī)住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健康发展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很多房源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易(yì)产生影响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)行业的专业(yè)性(xìng)提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由(yóu)上(shàng)下家(jiā)各支付(fù)一半(bàn)的(de)中(zhōng)介费，但在一(yī)些(xiē)热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房(fáng)者处(chù)于弱势地位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均由购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用(yòng)也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部(bù)分(fēn)中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其(qí)支配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际(jì)上(shàng)相当于变相推(tuī)高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作(zuò)的透明(míng)度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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