文：任(rèn)泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不(bù)足(zú)一个月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制(zhì)。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房(fáng)后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除(chú)了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房(fáng)屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发(fā)时间周(zhōu)期(qī)长的(de)两大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作(zuò)用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金(jīn)需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们(men)的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周(zhōu)转模式(shì)，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提(tí)供一(yī)定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购(gòu)房者(zhě)在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利(lì)益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别(bié)为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的(de)制度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支(zhī)付节(jié)点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买房(fáng)律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全(quán)措(cuò)施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先(xiān)支付(fù)的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu天之蓝52度多少钱一瓶)房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到天之蓝52度多少钱一瓶了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题(tí)全(quán)权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：北京老旧机动车解体中心 天之蓝52度多少钱一瓶