万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权(quán)本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状(大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主基本都是北京的(de)高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主确实已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退(tuì)还购房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权(quán)以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这(zhè)75套房子(zi)，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京(jīng)的第(dì)一(yī)个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地(dì)”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？　中赫集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的(de)中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其(qí)实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆(lù)续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京(jīng)国安(ān)的(de)时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列(liè)被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其(qí)身？

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