万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共(gòng)同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他公安协警工资多少，公安协警怎么样(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)的(de)处(chù)置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北(běi)京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的(de)不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共(gòng)同债务(wù)人。目前(qián)公安协警工资多少，公安协警怎么样，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都(dōu)是北京(jīng)的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大(dà)的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续(xù)的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者权(quán)利保(bǎo)护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的(de)方式明(míng)确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房屋交付(fù)请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程(chéng)价(jià)款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入(rù)北京的(de)第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树(shù)，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内(nèi)外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如(rú)今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可(kě)循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为什(shén)么(me)又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及(jí)其实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录。质权(quán)人(rén)包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫(hè)集(jí)团和周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其(qí)身？

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