导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中(zhōng)每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大(dà)分化时代(dài)已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新(xīn)闻(wén)发(fā)布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅(zhái)。总的(de)算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能(néng)完全(quán)反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望mg alt="中国户均几(jǐ)套房？| 民(mín)生·周君芝团(tuán)队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161806065.png">

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民的(d悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望e)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十(shí)年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进(jìn)展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大(dà)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅(zhái)品质悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来(lái)了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室(shì)，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水(shuǐ)平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若(ruò)去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人(rén)口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显，资(zī)源(yuán)和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万(wàn)，而出(chū)生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确(què)指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据调(diào)查(chá)的是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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