文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地(dì)明(míng)确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单(dān)科(kē)普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制(zhì)造(zào)商的(de)资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效(xiào)率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推(tuī)动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前(qián)，确(què)保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能(néng)进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币(bì)化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的(de)按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对(duì)中国内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房地产行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购(gòu)房(fáng)合同向开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行(xíng)进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能(néng)还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部(bù)门(mén)制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流(liú)动，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房(fáng)者在房(f15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸áng)屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付款由(yóu)第三(sān)方(fāng)公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为(wèi)公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发(fā)商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的(de)权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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