万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务(wù)人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们(men)的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁(shuí)都没(méi)想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国(guó)信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页面假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字(miàn)上(shàng)又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房子抵押(yā)出(chū)去(qù)，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品房消费者权(quán)利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房(fáng)人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居(jū)住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权(quán)优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前(qián)已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出(chū)了赫(hè)华(huá)恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型(xíng)知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了(le)多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又(yòu)要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其(qí)手中的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录(lù)。质(zhì)权人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和(hé)周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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