文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)实(shí)现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批(pī)准后才可(kě)以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要(yào)严(yán)格的资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的(de)专(zhuān)著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不(bù)少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价(jià)格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了(le)房屋(wū)的(de)建造(zào)和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的(de)销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率(lǜ)地至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号解(jiě)决(jué)了(le)核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动(dòng)了中国香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促(cù)进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身(shēn)有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在(zài)银行开(kāi)设的(de)信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要(yào)一(yī)次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的(de)按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地(dì)的(de)开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当(dāng)前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的(de)快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行(xíng)不(bù)良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的(de)比例较高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据购至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或(huò)按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商(shāng)为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方(fāng)数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或(huò)购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国(guó)开发商(shāng)在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需(xū)返还(hái)定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号可预售。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司介(jiè)入，为房(fáng)屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充(chōng)分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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