文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能(néng)把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发(fā)时代(dài)步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常(cháng)不(bù)公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支付完首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会(huì)触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时(shí)中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一(yī)大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了(le)核心的(de)住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自(zì)身有资(zī)金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预(yù)售制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速(sù)出台相关(guān)的(de)信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了(le)居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布(bù)的《中国(guó)住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和(hé)销售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材(cái)的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良率(lǜ)10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及(jí)中国资本(běn)市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预(yù)付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验收合(hé)格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担(dān)任(rèn)何责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而(ér)开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按照(zhào)德国(guó)法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计(jì)了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进(jìn)入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房(f10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱áng)定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发商(shāng)向金融(róng)机构或(huò)指定保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存(cún)入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供(gōng)充(chōng)分的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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