导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样(yàng)不意(yì)味着中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口(kǒu)，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存(cún)量数据(jù)并未(wèi)公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市香港区号是多少场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公(gōng)布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我们(men)就能够得(dé)到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们(men)利用既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活(huó)带(dài)来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地香港区号是多少资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口(kǒu)静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房。在(zài)新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提(tí)高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会(huì)议明确(què)指出支持(chí)住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系(xì)。随(suí)着经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能(néng)偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期。

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