导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地(dì)产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国(guó)房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人(rén)均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人(rén青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么)口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求正(zhèng)在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足(zú)，这是(shì)过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未(wèi)公布(bù)，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人(rén)都有房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算(suàn)得(dé)到中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的(de)时(shí)间(jiān)，取最大值3年(ni青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么án)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。