万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到(dào)这(zhè)些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是(shì)中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都(dōu)是北京的(de)高(gāo)端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出(chū)执(zhí)行异(yì)议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的(de)，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者，在一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不(bù)仅不能(néng)卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人(rén)又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国(guó)信达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没(méi)有很高的(de)国民知名度(dù)，但(dàn)却(què)在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名(míng)房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化(huà)业(yè)务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终(z马云移民到哪国籍hōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国(guó马云移民到哪国籍)安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花(huā)费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么(me)又要(yào)质(zhì)押(yā)股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国(guó)安(ān)的(de)经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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