导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)调(diào)查数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量(liàng)数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过(guò)剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自(zì)然(rán)灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)分(fēn)三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得(dé)到中国存(cún)量(liàng)房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售(shòu)以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量(liàng)供(gōng)给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入96的因数有哪些数，72的因数有哪些地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的(de)租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的(de)生活(huó)带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来(lái)自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来(lái)新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住96的因数有哪些数，72的因数有哪些宅间数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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