文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要(yào)严格的(de)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一(yī)定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的(de)需(xū)求(qiú)是相当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发(fā)商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决(jué)了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求开发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前(qián)，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房(fáng)基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国(guó)人(rén)民银行(xíng)等多(duō)方迅(xùn)速(sù)出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设(shè)中的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不(bù)同(tóng)。对(duì)中国内(nèi)地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房(fáng)地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的(de)购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合(hé)同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再(zài)由工(gōng)程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的(de)工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权(quán)保险公(gōng)司的(de)信托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)可在(zài)支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英国(guó)采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开(kāi)发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口，有(46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者即(jí)可向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银(yín)行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环(huán)节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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