文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zh身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性ài)务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外(wài)什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋制度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资(zī)金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验(yàn)，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快自(zì)身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压力，加速了(le)房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先(xiān)发展重工(gōng)业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于(yú)城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小的(de)困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持(chí)国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要(yào)一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的(de)形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性所不同。对中国(guó)内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了(le)居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达(dá)国家(jiā)几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们(men)发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响(xiǎng)自(zì)身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或(huò)经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没(méi)有(yǒu)统一的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等(děng)城市(shì)则(zé)按照项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房由(yóu)政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金直接损害(hài)银行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能(néng)购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国(guó)法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预(yù)售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管，在确(què)认(rèn)工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时，开发商(shāng)向金融(róng)机(jī)构(gòu)或(huò)指定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机(jī)构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道(dào)门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业(yè)，为每(měi)个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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