5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地(dì)产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在(zài)股票资产(chǎn)中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业(yè)贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行(xíng)业(yè)也出(chū)现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机(jī)会在(zài)于城市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎ香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年i)、华夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来(lái)后日成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个(gè)交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的(de)浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其(qí)第(dì)一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第(dì)三(sān)个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关人士分析(xī)：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额(é)）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资(zī)成本不断下滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良(liáng)好(hǎo)的(de)不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司(sī)也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估(gū)值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预(yù)期的(de)盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本保持低(dī)位，其(qí)次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：北京老旧机动车解体中心 香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年